31. Mai 2022

Komplexer Prozess mit vielen Hürden


Projektentwicklung am Beispiel „Emil“

Die DERICHSuKONERTZ Gruppe bildet die gesamte Wertschöpfungskette einer Immobilie ab – von der Projektentwicklung über die Projektsteuerung bis hin zur Bauausführung und Vermarktung

Für die meisten Beobachter von außen startet ein Bauvorhaben, wenn die ersten Arbeiten sichtbar werden und nicht selten heißt es dann, „das hat aber gedauert!“ Projektentwickler wissen warum. Denn vor dem ersten Spatenstich liegen oft Jahre für die Schaffung und Sicherung des erforderlichen Baurechts sowie für Abstimmungsprozesse mit den Genehmigungsbehörden.

Nach Erwerb eines Grundstücks entwickelt, plant und vermarktet die DERICHS u KONERTZ Projektentwicklung Wohn- und Gewerbeimmobilien. Mit einem hohen Anspruch an eine nutzerspezifische Planung, entstehen dabei Wohn-, Büro- und Hotelgebäude sowie Kindertagesstätten. Vorteil: Aufgrund der engen Beziehung zur Bauunternehmung und zum Projektmanagement können Synergien ideal genutzt werden, die zu effizienten und marktgerechten Projekten führen.

 

Dürfen wir vorstellen:

Emil, unser neues Wohnbauprojekt mit integrierter KiTa direkt in der Aachener City. In zentraler, aber dennoch grüner Stadtlage entstehen hier auf 2.466 m² Grundfläche insgesamt 71 neue Eigentumswohnungen, eine KiTa und eine kleine Gewerbeeinheit für die regionale Versorgung, wie z.B. Bäckerei oder City-Markt.  Das Projekt entspricht dem hohen Energieeffizienz-Standard KfW 55 und überzeugt mit moderner Wärmepumpentechnik, einem Gründach und begrüntem Innenhof. Bis 2021 stand auf diesem Prachtgrundstück im Herzen Aachens eine Tankstelle. Nachdem klar war, dass der Voreigentümer dieses Grundstück verkaufen wollte, hat die DEKO Projektentwicklung den Standort genauer unter die Lupe genommen, Chancen und Risiken analysiert, lokale Marktfaktoren, Rahmenbedingungen und Entwicklungschancen geprüft und sich entschieden, das Grundstück für ein Wohnbauprojekt zu entwickeln. Schließlich ist die Lochnerstraße aufgrund der Lage ein begehrtes Filetstück in der Aachener Innenstadt und bietet mit dem Bau von hochwertigen Wohneinheiten Wertschöpfungspotenzial für die DEKO Gruppe.

 

Über den langjährigen Prozess der Grundstücksentwicklung für “Emil“  mit Anträgen, Hindernissen und dem letztlich erfolgreichen Bauantrag sprach die Redaktion mit Lara Konakci, DEKO Projektleiterin EMIL.

Projektentwicklung ist ein komplexer und oft langjähriger Prozess. Am Beispiel EMIL, wie haben Sie überhaupt vom Grundstück erfahren?  

Erfolgreiche Immobilienprojekte entstehen durch den richtigen Blick für das Potential eines Standortes. Durch unser vitales und gut funktionierendes Netzwerk in Aachen wurden wir auf das Grundstück an der Lochnerstraße aufmerksam und haben hier gute Chancen für eine Projektrealisierung ausgemacht. Nach dieser Phase der Machbarkeitsüberprüfung sind wir neben anderen Wettbewerbern in einen intensiven Austausch mit dem Voreigentümer getreten. Kurz zur Zeitschiene, wir sind seit Anfang 2018 mit der Entwicklung des Grundstücks beschäftigt, haben im April 2019 endlich den notariellen Kauf des Grundstücks realisiert und im März 2022 die Baugenehmigung durch die Stadt Aachen erhalten.

 

Aufgrund der angespannten Marktlage und des hohen Wettbewerbs ist es sicher gar nicht so einfach, den Zuschlag für ein Grundstück zu bekommen?  

Im aktuellen Beispiel Lochnerstraße handelt es sich um einen privaten Voreigentümer. Für ihn spielte neben dem Erlös auch die nachhaltige und seriöse Entwicklung dieses Grundstücks eine wichtige Rolle. DEKO hat in Aachen als Familienunternehmen mit fast 100jähriger Tradition einen exzellenten Ruf und daher waren die Sympathien schnell auf unserer Seite. Dazu kam dann auch eine gute persönliche und vor allem vertrauensvolle Gesprächsebene zwischen dem Verkäufer und unserer Geschäftsführung, ein nicht zu unterschätzender Faktor in einer Branche, in der auch viele spekulative Projektentwickler unterwegs sind. Ein solch zentrales Grundstück sollte schnell genutzt werden, zumal Wohnraum ja bekanntlich mehr als knapp ist. Uns hat man glücklicherweise eine nachhaltige und partnerschaftliche Lösung zugetraut. 

 

Der Zuschlag für das Grundstück war also klar, wie sahen die nächsten Schritte aus?

Parallel zu den Gesprächen fand eine Standort- und Wirtschaftlichkeitsanalyse inklusive der Entwicklung eines Nutzungskonzepts für die Bebauung statt. Dabei wurden auch mögliche Chancen und Risiken bewertet. In diesem Fall galt es die zu erwartende Kontamination des Bodens und daraus resultierende notwendige Sanierungsarbeiten zu beachten. Ein großes Ziel für die Schaffung des Baurechts besteht immer darin, gesunde Wohnverhältnisse nachzuweisen. Neben möglichen Altlasten stehen dabei u.a. Schallschutzmaßnahmen sowie Belichtungsverhältnisse der Wohnräume im Fokus. Ein sehr intensives Risikomanagement ist bei der Entwicklung großer Bauvorhaben besonders wichtig. Der grobe Zuschnitt des möglichen Gebäudes mit allen zu beachtenden Faktoren für diese innerstädtische Lage wurde dabei von unserem langjährigen Partner pbs architekten konzeptioniert. Basierend auf dieser Grundlagenermittlung konnten wir 2019 einen positiven Bauvorbescheid bei der Stadt Aachen erwirken und somit das Planungsrecht parallel zum Ankauf des Grundstücks sichern.

 

Der Bauvorbescheid beinhaltet was?

Er legt die Art und das Maß der baulichen Nutzung fest. Damit startet dann die Phase der Entwurfs- und Genehmigungsplanung. Dabei wird früh ein Planungsteam aus unterschiedlichen Fachbereichen zusammengestellt. Wir versuchen hierbei immer auf ein gut harmonierendes Team zu achten, da dieses über mehrere Monate und Jahre zusammenarbeitet. Die größte Herausforderung vor Einreichung des Bauantrags stellt die Integration der Interessen aller Projektbeteiligten dar. In dieser Phase führen wir daher zahlreiche Gespräche und Workshops mit den jeweiligen Interessensgruppen, um Zielkonflikte frühzeitig zu lösen. Besonderes Augenmerk liegt neben einer ansprechenden Architektur auf Umweltbelangen wie z.B. dem Erhalt vorhandener Bäume, der Kaltluftschneise sowie einem gut durchdachten Energiekonzept. 

 

Im Zuge der  Bauantrag-Bewilligung gab es aber ein paar Hürden…

…das stimmt. Im Bauvorbescheid hatten wir uns von der Gesamtwohnfläche des Vorhabens 50% als Mikroapartments genehmigen lassen. Entsprechend haben wir auch den Bauantrag im gemeinsamen Dialog mit der Stadt Aachen eingereicht. Durch einige Personaländerungen bei der Stadt selbst sowie des allgemeinen politischen Wunsches der Stadt Aachen, u.a. weniger Mikroapartments im Neubau zu realisieren, führte der Bauantrag leider nicht zum gewünschten Erfolg. Aber so ist das nun mal. In der Baurechtschaffungsphase beinhaltet Projektentwicklung auch immer ein gewisses Risiko, dass Politik und Verwaltung ihre Erwartungshaltungen ändern. Nachdem die Genehmigungsplanung anschließend intensiv überarbeitet wurde, konnte der Genehmigungsprozess nach einigen Monaten fortgeführt werden.

Vor der Genehmigung des Bauantrags mussten wir zudem sehr unerwartet zunächst die sogenannte Kampfmittelfreiheit des Grundstücks nachweisen. Dafür wurden in 2021 über 600 Rasterbohrungen auf dem bereits bestandsgebäudefreien Gelände durchgeführt. Unser großer Vorteil bei Deko ist, dass wir gemeinsam mit dem technischen Know-how der Baukollegen relativ flexibel auf unerwartete Gegebenheiten reagieren können. Aus vergangenen Projekten kannten wir diese Vorgehensweise nicht, da der Nachweis der Kampfmittelfreiheit normalerweise erst bei der Baugrubenerstellung durchgeführt wird.  

 

Ist das Projekt nach dem Erhalt der Baugenehmigung jetzt in die Bau- und Vertriebsphase gestartet?

Während der Baugenehmigungsphase ist ein sehr aufwändiges Marketingkonzept für Emil entwickelt worden, um den Vertriebsstart Mitte März 2022 zu unterstützen. Der Andrang auf das Projekt ist erwartungsgemäß sehr groß. Die bevorzugte innerstädtische Lage gepaart mit dem hohen -architektonisch anspruchsvollen - Neubaustandard scheint viele Kaufinteressenten zu überzeugen. Bevor wir mit dem Bau beginnen können, sind nach Eingang der Baugenehmigung allerdings noch einige weitere Meilensteine zu erreichen.

Da sich auf dem Grundstück von Emil bisher eine Shell-Tankstelle befand, sind zunächst einmal umfangreiche Sanierungsarbeiten durch die Shell selbst notwendig, die bereits gestartet sind und Ende April 2022 abgeschlossen sein dürften. Wann wir mit der Baumaßnahme beginnen können, hängt leider momentan stark von den Entwicklungen in der Ukraine-Krise ab…

 

Eine Risikobewertung des Projekts gehört ja zum Einmaleins der Vorbereitungen. Nun gibt es durch den Ukraine-Konflikt aber nicht vorhersehbare Auswirkungen. Wie gehen Sie damit um?

Der Ukraine Krieg gehörte natürlich nicht zu den möglichen Risiko-Szenarien, die wir durchgespielt haben. Der Bau dieses Neubauprojekts und auch vieler anderer Baumaßnahmen haben sich schlagartig deutlich verteuert. Dadurch, dass die Materiallieferketten unterbrochen sind und  aktuell keine Festpreise durch Deko Bau angeboten werden können, da die Kollegen wiederum das Problem haben, keine belastbaren Angebote durch ihre Subunternehmer zu erhalten, ist die Situation momentan für alle Beteiligten schwer einzuschätzen. Darüber hinaus führt der Krieg in der Ukraine zu hohen Inflationsraten. Daraus resultieren steigende Finanzierungskonditionen und diese verteuern den Erwerb von Wohneigentum.  

 

Wie geht‘s also weiter?  

Aktuell planen wir, den Baubeginn etwas hinauszuzögern und darauf zu hoffen, dass die Lage sich insgesamt wieder ein wenig beruhigt. Wir sind weiterhin sehr überzeugt von Emil und der tollen innerstädtischen Lage des Vorhabens direkt am Westpark und hoffen, dass die Baumaßnahme noch in diesem Jahr starten kann.

 

Über „Emil“

Der Namenspate des Wohnbauprojekts heißt Emil Lochner. Er war im 19. Jh. ein wohlhabender Aachener Tuchfabrikant und trug erheblich zur Gestaltung des Aachener Stadtbilds bei. Er gestaltete beispielsweise das Areal des heutigen Westparks und unterhielt hier seinerzeit einen Zoologischen Garten. Der Westpark liegt gleich neben dem Projekt EMIL.

zurück